17 de noviembre de 2009

La Instalación del ascensor en una comunidad de propietarios de propietarios

El administrador de fincas es la figura fundamental y necesaria para el asesoramiento a la Comunidad de Propietario en la instalación de un ascensor en el edificio, de qué tramites hay que realizar, mayorías necesarias en los distintos supuestos, presupuestos, subvenciones, etc.

En bloques antiguos donde no hay ascensor, uno de los problemas que mas se suscita siempre es la instalación del mismo, debido a que es una obra de gran envergadura, y necesita de una gran inversión (el precio de la obra sale a partir de los 70.000 euros). Por ello, no todos los vecinos están dispuestos a pagarlo, sobre todo, los que viven en las plantas mas bajas y los propietarios de locales o bien, los que no pueden permitirse ese gasto, aun cuando dicha instalación incrementa hasta un 30% el valor de los pisos y otras dependencias.

Lo primero que hay que hacer es convocar a todos los vecinos y en el orden del dia tiene que constar un punto relativo al acuerdo para la instalación del ascensor, que sólo podrá aprobarse si se alcanzan las mayorías que comento mas adelante. No es necesario aprobar en ese mismo momento el presupuesto de una empresa determinada,  que se podría dejar para una reunión posterior, donde además se discutan cuestiones más técnicas, como donde plantearse la ubicación del mismo, si afecta o no a elementos privativos, mirar que cumpla las condiciones técnicas, y que el proyecto este visado y solicitar licencia al Ayuntamiento del municipio.

Regla general:
La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17 dispone que para la instalación del ascensor es necesario que voten a favor 3/5 de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas. Teniendo como votos favorables no solo los emitidos por los asistentes, sino también los de los ausentes que no se opongan en el plazo de 30 días. ¿A quienes obligan ese acuerdo?: A todos los propietarios, incluso a los disidentes, al tratarse de la instalación de un elemento común que es propiedad general e incluso aunque no tengan posibilidad de utilizarlo. (En este punto la jurisprudencia esta dividida, y si estamos en contra, lo mejor es manifestar nuestro voto en contra de dicha instalación y que constemos como disidentes en la certificacion del acta de la junta para evitar así el pago de dicha derrama, alegando las siguientes sentencias: Sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia núm. 411/2000 de 17 noviembre; Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza Sección 2ª de 12 noviembre 2001; Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz Sección 3ª núm. 579/2003 de 18 noviembre)

Excepciones:
1) La ley 15/1995 prevé que cuando el acuerdo de instalación del ascensor tenga la finalidad de crear un servicio para suprimir barreras arquitectónicas (cuando en el edificio vivan personas mayores de 70 años o exista alguna minusvalía), bastara el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Y obligará a todos los propietarios.
2) Cuando la instalación del ascensor este prevista en el titulo constitutivo y no haga falta obras que afecten a los elementos comunes, con lo cual sería suficiente una simple mayoría.

Y si no se logra mayoría, el propietario que haya instado la instalación del ascensor con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas, puede encargar dicha instalación, pero a su costa, es decir, que los gastos correrán por su cuenta.

El administrador de fincas contesta a las cuestiones mas comunes que suelen surgir en las Juntas debido a la instalacion del ascensor: 

¿Y si hay personas ancianas o con rentas muy bajas que no pueden asumir el coste de la instalación, estarían exonerados de dicho pago?. NO. Y en caso de impago, sería morosos y habría que actuar contra ellos de igual forma.

Y si no obtenemos la doble mayoría de los 3/5 ni entramos dentro de los supuestos de excepciones, y queremos instalar el ascensor ¿que hacemos?:
Habría que encuadrar la instalación del ascensor como mejora del art.11 de la LPH, y podría adoptarse por mayoría simple, debiendo de calificarse por lo tanto de mejora necesaria. Pero en este caso, los disidentes no vendrán obligados a pagar si la derrama excede del importe de 3 mensualidades ordinarias.Para evitar su uso por quienes no hayan contribuido al mismo, se podría hacer con la instalación de llaves.

Y los locales comerciales?
Los locales comerciales vienen obligados a sufragar el gasto de instalación del ascensor cuando se aprueba por 3/5 de los propietarios (salvo clausula en contrario en los Estatutos). Aunque es habitual exonerarlos del gasto de la instalación,para poder lograr la mayoría de los 3/5 necesaria, ya que sino votarían en contra de la instalación, y como suelen tener bastante porcentaje o cuota de participacion, de lo contrario vetarían siempre el acuerdo y sería imposible obtener la mayoría necesaria.
Suele ser habitual también que en los estatutos se exonere a los locales comerciales del gasto del ascensor. El administrador de fincas le informa que cuando la exoneración es genérica, incluye tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. Y esta afirmación es trasladable igualmente a cualquier otro elemento común. Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 18 de Noviembre de 2009. Es decir, cuando la cláusula de los estatutos habla en términos generales de "gastos", se entienden incluidos tantos los gastos ordinarios como los extraordinarios. Mientras que si la cláusula señalara tanto solo como excluidos los gastos ordinarios, sí que estarían obligados al pago de los gastos extraordinarios que se generaran.


Los acuerdos directamente asociados con la instalación de ascensor requieren su misma mayoría según la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Septiembre de 2.010, que declara lo siguiente: si la Junta ha acordado la instalación del ascensor por mayoría, haciendo constar en el Acta la existencia de al menos seis vecinos con más de setenta años y minusvalía reconocida, la exoneración del pago de dicha instalación, o de un posterior mantenimiento, a algun propietario no debe tramitarse por acuerdo unánime, como doctrinalmente se pensaba hasta esta sentencia, sino que bastara con que se adopte la misma mayoría que ha sido necesaria para la instalación del ascensor, en este caso, mayoría simple. Así como, por la misma mayoría se debería aprobar el establecimiento de una servidumbre, así como la indemnizació que la misma lleva aparejada.

Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor.

¿Cómo se paga la instalación del ascensor: por coeficiente, a partes iguales, teniendo en cuenta la altura y uso que se va a hacer del ascensor?

Una vez se haya adoptado el acuerdo de instalación del ascensor por la mayoría requerida en la LPH, será vinculante según los casos expuestos anteriormente, y los obligados a contribuir a su pago, deberán hacerlo conforme a coeficiente de participación o a lo especialmente establecido en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la finca. Y para poder modificar el sistema de pago, es necesario acuerdo unánime de todos los propietarios. La costumbre de repartir el gasto de instalación a partes iguales o en función del uso que se va a hacer del mismo dependiendo de la planta en que se ubique la vivienda es completamente ilegal, ya que la ley fija su abono por el coeficiente que tenga cada vivienda, aunque debe informar que no habría ningún inconveniente porque se adopte cualquier de estos sistemas de pagos, distintos al legalmente establecido, siempre y cuando se apruebe por acuerdo de todos los propietarios de la Comunidad. ¿Y si hay una consulta de un profesional dentro de una vivienda, que va a hacer un uso mayor del ascensor que el resto de las viviendas, también pagaría por coeficiente? SI, tanto la instalación, como el mantenimiento posterior del mismo.

El administrador de fincas y Ampliar la llegada del ascensor al garaje:

Al no ser necesario para una adecuada habitabilidad en el inmueble, sería de aplicación el articulo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, considerandose tal ampliación del ascensor hasta el garaje, como una mejora en el servicio. Y debiendo ser aprobada por simple mayoría. Dicha mejora obligará a todos los propietarios de la comunidad, incluso a los disidentes (votaron en contra), siempre y cuando el coste de tal ampliación no exceda de 3 mensualidades de cuota de gastos ordinarios. Si excede, no tienen porque pagar dicha mejora, pero tampoco podrán impedir su ampliación.

¿Qué sucede cuando la instalación del ascensor causa un perjuicio a un propietario?

El bien de la Comunidad esta por encima del individual, justificación en base al artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero en mi opinión con matices, ya que hay que ver la necesidad de la instalación, si es la única solución posible para su instalación (si hubiera cualquier otra manera de instalar el ascensor aunque fuera mas cara, habría que optar por ella), etc.
Lo primero de lo que hay que partir es de un acuerdo comunitario válidamente adoptado, y con inclusión del punto en el orden del día de la próxima Junta de Propietarios, indicando que la instalación del ascensor conlleva una servidumbre o cesión, con sus consiguientes indemnizaciones. Y se debe recabar el consentimiento del propietario afectado.

Entonces esta un propietario, bien sea titular de una vivienda o local comercial, obligado a soportar esas servidumbres? SI cuando son obras necesarias y NO cuando no son necesarias.
Así, la Ley del Suelo del Pais Vasco (BOPV 20/07/2006) permite expropiar a los Ayuntamientos espacios privativos y publicos para instalar ascensores en las Comunidades de Propietarios para cumplir con las disposiciones de accesibilidad. Para ello es necesario contar con el acuerdo de la Comunidad adoptado validamente, tener licencia municipal, y acreditar que no han comenzado las obras de instalación del ascensor porque no se tiene dicho bien, es decir, que dicho bien es imprescindible para la instalación, que no hay otra solucion posible, y que se ha intentado llegar a un acuerdo con el propietario afectado.
La expropiacion supone la privacion coactiva por causa de utilidad publica o interés social de un bien o derecho patrimonial mediante la correspondiente indemnización.
¿Cuando se puede solicitar esta expropiacion por parte del Ayuntamiento? Caso del articulo 17.1 párrafo 3º, es decir, cuando la instalación sea necesaria para la eliminacion de barreras arquitectónicas por la existencia de un minusválido o persona mayor de 70 años.

En todo caso, si un propietario cree que la instalación del ascensor le va a suponer un grave perjuicio, debe de votar en contra de la misma, e impugnarlo judicialmente.

Como administrador de fincas debo advertirles que cuando en una instalacion de ascensor hay que constituir una servidumbre por parte de un local comercial, para que en un futuro tenga efectos contra terceros (nuevo propietario del local comercial en caso de venta), esta servidumbre habría que inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Segun Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Diciembre de 2008 y 13 de Septiembre de 2010, la indemnizacion correspondiente a un local comercial por la servidumbre acordada por la instalación de un ascensor, puede ser compensada por la exoneración de pago de los gastos ordinarios y extraordinarios que le correspondieran al local comercial, en vez de la indemnizacion monetaria de la misma.


Extracto de la sentencia: "La regla del artículo 9.1 c) permite la constitución de servidumbres mediante acuerdo de la Junta de Propietarios con la mayoría cualificada del 3/5 del total de los mismos, que se determina en el artículo 17.1 de la Ley , de modo que se puede establecer para "la creación de servicios comunes de interés general", sin concreción alguna sobre cuales son éstos, por lo que el precepto tiene una aplicación e interpretación amplia. Por lo que hace mención a la instalación de un ascensor en el edificio comunitario, amén del derecho de que gozan para ello los minusválidos según lo dispuesto en la Ley 15/1995, sin olvidar que esta cualificación la tienen quienes hayan cumplido setenta años de edad por el artículo 1.3 de la referida Ley, dicha cuestión ha sido objeto del artículo 17.1, párrafo 2º, en virtud de la Ley 8/1999 , a fin de que se pueda acordar, con la obligación de todos los comuneros de participación y pago, cuando se alcance el "quórum" determinado en ese precepto, lo que ha ocurrido en el caso debatido. En la actualidad, las normas sobre la construcción exigen la presencia del ascensor cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, y este presupuesto viene igualmente requerido por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no sólo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto. (...) La presencia como vecinos del edificio comunitario de varias personas de avanzada edad, otras con un importante grado de minusvalía o con declaración administrativa de incapacidad permanente absoluta, se ha justificado con la documentación acompañada al escrito inicial y reconocido por la parte demandada. Por último, esta Sala acepta la argumentación de la sentencia de instancia sobre que la Comunidad pretende sólo limitar el uso del patio de luces en lo estrictamente necesario para la instalación del ascensor, sin suprimir a los demandados la totalidad de su utilización, lo que supone una razón más para entender ajustada a derecho la pretensión de la parte actora."

Encinar administracion de fincas le informa de otra Sentencia del Tribunal Supremo a tener en cuenta en la instalacion del ascensor, la de 11 de Febrero de 2.009, donde se declara que la instalacion del ascensor para suprimir barreras arquitectónicas, justifica la limitación del uso privativo del patio de luces. miércoles 9 de diciembre de 2009


Asi mismo, Encinar administradores de fincas en Vizcaya, les informa que otra Sentencia del Tribual Supremo 15/12/2010, en cuanto a la expropiacion privada de parte de un local comercial, para la instalacion del ascensor, y dicta en este sentido:
"(......)
1º.- La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos es algo que no se cuestiona. Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho sin limitaciones de la Comunidad por el que, sin más requisitos que la obtención del "quórum" necesario, que con la nueva redacción del art. 17.1 de la LPH, es el de las 3/5 partes de total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor, en lo que se ha calificado de verdadera acción expropiatoria. La respuesta es afirmativa con matices.
2º.- El régimen jurídico impuesto en la LPH permite que los elementos privativos estén sujetos, en beneficio de los demás y de la comunidad, a determinadas limitaciones, como son las impuestas en el artículo 9.1 c) consistentes en "consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el articulo 17 , teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados". Supone que la Comunidad puede exigir de uno o de varios copropietarios la constitución de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativo para la creación de servicios comunes si estos son imprescindibles para la ejecución de los acuerdos aprobados con las mayorías necesarias y responden a un interés general de todos los comuneros.
3º.- El interés general, con referencia a las fincas antiguas, resulta de ser el ascensor un elemento esencial de presente y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el inmueble, que redunda en beneficio, sin excepción, de todas ellas, tanto de quienes por razón de la edad o de las circunstancias físicas, temporales o permanentes, están incapacitados para acceder a las viviendas, especialmente, a las más altas, como del bienestar general y material, en cuanto implica una revalorización de las viviendas y se asimila en cierto modo al concepto de "barreras arquitectónicas", que es posible y necesario suprimir.
(......)
En el fundamento de derecho quinto se examina la contraprestación a la obligación impuesta al propietario, el artículo 9.1 letra c de la LPH le reconoce al propietario afectado el derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios causados.
En tal sentido el Tribunal considera que tales daños vienen correctamente fijados en la sentencia de Instancia, a determinar en ejecución de sentencia, a salvo de los acuerdos a que pudieran llegar las partes, conforme a los siguientes criterios:
a) una indemnización a precio de mercado, según locales de iguales características y ubicados en la misma zona e idéntica localidad, correspondiente a la superficie en m2 invadida, según dictamen pericial, incluida la superficie de vuelo que se va a ocupar y calculada conforme al tiempo en que se proceda a la ejecución de las obras;
b) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie en la zona de trastienda precisando que, a falta de acuerdo sobre dicha cantidad y siendo necesario acudir en ejecución de sentencia a la designación de un perito judicial, los gastos de todo tipo que se generen correrán a cargo de la comunidad de propietarios actora;
c) una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir a las demandadas en la relación arrendaticia existente en el local, debidamente acreditadas, incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada durante la ejecución de las obras precisas para la instalación del ascensor u otras vicisitudes que, como consecuencia de las mismas, afecten a la relación arrendaticia y
d) una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos."

Si esta interesado en profundizar más en el asunto de las servidumbres o expropiacion de elementos privativos o comunes para la instalacion del ascensor, siga por favor en siguiente enlace, pinchando aquí.

Y, ¿Qué sucede si un propietario lleva usando desde hace varios años un elemento comun en su propio beneficio, con la aquiescencia del resto de los propietarios y se necesita ese elemento comun para la instalación del ascensor?
En algunos edificios hay espacios comunes ocupados por algún vecino, sin tener derecho al mismo, donde se puede instalar parte del hueco del ascensor. Puedes puede suceder que la Comunidad ha perdido el derecho del que fué en su día elemento común, pasando a propiedad del propietario, acogiéndose al Código Civil al artículo 1.957 que dice: El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.

Las inspecciones obligatorias de los ascensores:
Las inspecciones se realizarán por los Organismos autorizados con la siguiente periodicidad:
-En los ascensos industriales y públicos cada dos años.
-En los ascensores en edificios de más de 20 viviendas cada cuatro años.
-En el resto de edificios cada seis años.

Los gastos derivados de la adecuación de los ascensores a la Inspección Técnica no se consideran como obras de conservación y mantenimiento, al ser obras obligatorias para el funcionamiento, afectando al conjunto del edificio y produciendo un incremento en su valor, por lo que beneficia a todos los propietarios, incluidos los locales comerciales. Y a este respecto, es reiterada la jurisprudencia que lo justifica en base al artículo 9 de la LPH, que establece que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de esta obligación. Los estatutos pueden liberar del pago del mantenimiento y conservación a determinados propietarios, pero salvo que sea una exoneración de gastos ordinarios y extraordinarios, queda claro que si una reparación es como consecuencia de las exigencias de una inspección deberá repartirse el gasto entre todos los propietarios de la finca de acuerdo al coeficiente de propiedad.


Las obras de  acondicionamiento del ascensor obligadas por la  Inspección de Industria:, ¿deben de ser abonadas por todos los propietarios? SI, serán abonadas por todos los propietarios, incluidos los locales comerciales, aunque no participen en la conservación y mantenimiento, y será aprobabo por mayoría simple, y deberá repartirse el gasto entre todos los propietarios de la finca de acuerdo al coeficiente de propiedad.

El administrador de fincas y la sustitución del ascensor por otro nuevo:

Según los articulos 9 y 10 de la LPH todos los propietarios de la comunidad deben contribuir al pago de la sustitución del ascensor cuando dicha sustitución sea necesaria. Incluso se establece como obra necesaria en el art. 10.2 LPH que la comunidad, a instancia de una persona minusválida o mayor de 70 años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad, y a costearla, cuando el importe no exceda de3 mensualidad ordinarias de gastos comunes. Si esta misma obra de accesibilidad la aprueban la mayoría simple de los propietarios, su coste debe abonarse por la totalidad de los mismos, incluidos los disidentes.

Sin embargo, cuando la obra no sea necesaria para el funcionamiendo adecuado del ascensor, se considerará mejora, con lo cual, los disidentes no deberán abonarala cuando exceda de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Qué puede hacer un propietario cuando soporta unos ruidos excesivos provinientes del funcionamiento del ascensor? La normativa de ruidos es municipal, por lo que deberá de acudir al Ayuntamiento del municipio donde radique su vivienda para que los tecnicos municipales realicen una medición de ruidos, para ver si se encuentra o no dentro de los limites tolerados. En caso de que el ruido efectivamente sea excesivo, debe ponerlo en conocimiento de la Junta de Propietarios de la Comunidad para que se tome una solución de cara a su subsanación, bien sea modificando la instalación del ascensor ya existente, cambiando el ascensor, o incluso insonorizando su vivienda. En caso de que la Comunidad no lo realice de forma voluntaria, puede usted acudir a los Tribunales para hacer valer sus derechos.

¿Puede un propietario utilizar el ascensor común para subir materiales o bajar escombros de las obras que esta realizando en su vivienda? Como los elementos comunes, el ascensor incluido, están al servicio de todos los vecinos, puede lógicamente hacer uso del mismo, pero un uso normal, compatible con el uso que le corresponde hacer del mismo al resto de propietarios. Pero si en la Junta de Propietarios (no decisión tomada por el Presidente únicamente) se decide prohibir dicho uso para subir o bajar materiales de obras, no podrá utilizarlo.

Como administrador de fincas me suelo encontrar con demasiada frecuencia contratos firmados entre los Presidentes  y las empresas de mantenimiento de los ascensores, con clausulas de duracion de 5 años y penalizacion en caso de querer finalizar antes del vencimiento. La jurisprudencia interpreta que es una clausula abusiva y la empresa de mantenimiento no tendrá mucho éxito si lo reclama judicialmente.

Un video explicativo resumen de todo lo que hemos explicado:


¿Se puede intalar un ascensor en el patio de luces de la finca de un edificio? En cuanto a la casuistica de instalacion de ascensor en el patio de luces de la Comunidad de Propietarios, Encinar administrador de fincas debe informarles que puede aprobarse dicha instalacion, siempre que se garantice la ventilacion adecuada, y siempre y cuando la escalera no cumpla con el paso de seguridad que marca cada municipio, por ser demasidado pequeña.

Encinar administradores de fincas colegiado, le informa en el siguiente Video del "administrador en casa" sobre la modificacion de un ascensor o la instalacion de un ascensor nuevo, tanto en el hueco de la escalera, como en el patio de luces de una Comunidad de Propietarios.

"El Administrador en casa" es una iniciativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) cuya finalidad es la de hacer llegar estas cuestiones relacionadas con la vivienda a todos los ciudadanos. Consta de varios vídeos sobre diferente asuntos relacionados con las Comunidades de Vecinos que se irán publicando en este blog exclusivo de Comunidad de Propietarios, creado por Encinar Administradores de Fincas.





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