22 de noviembre de 2009

El Portero de la comunidad de vecinos

El administrador de fincas le informa a la Comunidad que la figura del portero se reduce cada vez más a inmuebles con un nivel económico alto, ya que es un trabajador que da prestigio a la finca.

Para las comunidades de vecinos de poder adquisitivo medio o bajo contratar un portero a tiempo completo con pagas extraordinarias, seguros sociales, vivienda en el propio edificio y, además, correr con los gastos de la portería: la luz, el gas o el teléfono, es un lujo que no pueden permitirse.

Por este motivo el oficio de portero es desplazado por las nuevas tecnologías (cámaras de vigilancia y dispositivos automáticos), las contratas de limpieza y mantenimiento y la aparición de figuras como los conserjes o bedeles. En teoría, brindan una asistencia similar, aunque con matices. La dedicación de los porteros es casi exclusiva, mientras que los otros servicios se rigen por turnos, más reducidos. Incluso en algunas comunidades la limpieza de la escalera se hace por turnos entre los vecinos y el portero físico se sustituye por el automático.

El administrador de fincas y las Funciones del portero:


Los porteros se encargan de la limpieza, el cuidado y conservación de las dependencias comunes, así como de todos los aparatos eléctricos que haya en esas dependencias; vigilan las zonas comunes y a las personas que entran y salen del inmueble,abren y cierran el portal, encienden y apagan las luces y la calefacción; se hacen cargo de la correspondencia o avisos para los vecinos, trasladan los cubos de basura colectivos, cuida de los pisos y los locales vacíos del inmueble e, incluso, acompaña a las personas que desean verlos, y pueden encargarse del cobro de los alquileres si así se lo piden los propietarios.

El administrador de fincas y el Establecimiento o supresión del portero:

Según la Ley de Propiedad Horizontal, "el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

Mientras que para la modificación de horarios de trabajo o similares, será bastante mayoría simple, ya que son aspectos de ejecución del servicio.

¿Qué mayoría se necesitaría para pasar de tener un portero a un conserje? Como administrador de fincas, entiendo que sería suficiente mayoría simple, ya que no se esta suprimiendo el servicio de vigilancia, que ambos hacen, lo único que les diferencia, es que el portero reside en una vivienda propiedad de la Comunidad de Propietarios, mientras que el conserje, no.

¿Qué mayoría se necesitaría para pasar de tener un portero o conserje a contratar a una empresa de limpieza? Al estar suprimiendo un servicio de interés comunitario, como es la vigilancia que hacen, es necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

El administrador de fincas le asesorará sobre qué hacer con la vivienda del portero: ¿alquilamos, vendemos o usufructo vitalicio?.


La Ley contempla las opciones de alquilarla, o venderla. Los ingresos que se obtengan con la operación se podrán destinar a la contratación de un conserje, que trabajará en turnos de mañana o tarde, para hacer frente a reformas, modernizar el inmueble o simplemente proporcionar un respiro económico.

• En el primer supuesto, de arrendamiento, se requiere el acuerdo unánime de los vecinos, si en el título del edificio se especifica el destino de la vivienda para portería; pero si el título no contempla destino alguno, basta con la doble mayoría de las 3/5 de los propietarios y cuotas.

La venta de la casa, en cambio, depende exclusivamente de que se logre un acuerdo unánime; ya que, en este caso no se trata de suprimir el servicio, sino de desafectar la portería, es decir, modificar el uso de un bien común. Así es que vender la casa del portero supondría, en primer lugar, modificar este título constitutivo, puesto que habría que incorporarla a la propiedad horizontal y pasaría de ser un elemento común a ser un elemento privativo del inmueble.También sería necesario cambiar previamente la naturaleza de este bien y convertirlo en una vivienda independiente, por lo que, el porcentaje de participación de cada vivienda en los elementos comunes cambiaría porque contarían con un elemento menos -la portería- y el nuevo propietario pasaría a tener una cuota de participación sobre las zonas comunitarias. Supondría, por tanto, cambiar el título constitutivo siendo imprescindible que el acta de aprobación sea inscrita en el Registro de la Propiedad.  Para todo ello, es necesarío facultar al presidente para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública ante notario y su inscripción posterior en el Registro de la Propiedad como finca independiente. Y hay que tener cuidado, ya que cuando un propietario tiene la vivienda hipotecada, tiene una cuota de participacion en los elementos comunes, que por esta venta, se ve disminuida, por lo que hay que pedir autorización a la entidad bancaria para que lo apruebe y no haya posteriormente problemas en el Registro.

• En otras ocasiones, sin embargo, la comunidad decide otorgar el usufructo vitalicio de la vivienda al portero aunque éste se haya jubilado. Es decir, le permite el uso y disfrute del piso mientras viva, o hasta que renuncie al mismo. Decisión que tiene que ser adoptada por unanimidad, ya que ya no se trata de un mero acto de administración de un bien, sino de un acto de disposición.

Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta que hayan sido debidamente citados y que, informados del acuerdo establecido entre los presentes, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales.

¿Cómo se computan los votos para poder adoptar acuerdos que exijan mayorías cualificadas de 3/5?
Es preciso obtener el acuerdo favorable en la Junta de propietarios, aunque solo sea de mayoría simple, para luego integrar a los ausentes por si se llega así a los 3/5, que será entonces cuando se entienda aprobado el mismo.

¿Cuantos propietarios tienen que estar en la Junta para adoptar acuerdos que exijan unanimidad?
No es necesario que en la Junta estén todos los propietarios, ya que sino carecería de sentido la notificación. Siendo suficiente con que en primera convocatoria estén presentes la mitad de los propietarios que a su vez representen la mitad de la cuotas.
Aunque después habrá que notifica el acuerdo a los ausentes y esperar a que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días, para considerarlos votos favorables.

¿Como se computan los votos de la persona que tiene varios inmuebles?
Aunque tenga varias propiedades, el voto de cada persona solo cuenta como una unidad, aunque sí valdrá la suma de sus coeficientes.

Trámites a seguir para la venta o alquiler de la portería:
Incluir este punto en el orden del día, citar a todos los vecinos con antelación suficiente, adoptar el acuerdo en la Junta, y transcribirlo al Libro de Actas, notificando los acuerdos a los propietarios ausentes.

SOLICITE GRATIS un presupuesto sin compromiso

ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Y COSMO ADMINISTRACION DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS BILBAO le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso en el teléfono 94.402.27.35

No hay comentarios:

Publicar un comentario