31 de enero de 2010

La Calefaccion central en una Comunidad de vecinos

Encinar Administración de Fincas, como admministrador de fincas les informa que la Calefacción centralizada o central es un sistema de climatización que sirve a varias unidades de consumo: locales comerciales y/o viviendas. Las principales ventajas son la mayor eficiencia (cuanto mayor es la caldera, tienen menos paradas y arranques y pierden menos calor) y que los vecinos no tiene que preocupararse de su mantenimiento.

¿Qué hay que hacer si la Comunidad quiere que se instale un sistema de calefacción centralizado?. Para ello, el administrador de fincas le dirá que es necesario el voto favorable de al menos un tercio de los copropietarios que a su vez representen un tercio de las cuotas de particpacion, y siempre y cuando dicha instalación no menoscabe de forma grave un elemento comun o a un propietario. Y estará en la libertad de cada copropietario decidir si quiere engancharse o no a esa calefaccion central o seguir con su sistema individual de calefaccion o incluso seguir sin ella. Y la Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Si ya hay calefaccion central y algun copropietario quiere prescindir de este servicio, hay que estar a lo que determinan los estatutos y el contrato de instalación de la cafeccion central, y si no dicen nada, debe ser aprobado en Junta que ese propietario pueda prescindir de ese servicio, pudiendo entonces darse del servicio de la calefaccion y no teniendo que abonar desde ese momento ya nada por conceptos de consumo de calefaccion, aunque si por los gastos de mantenimiento y reparaciones. Pero, ¿y si la Junta vota en contra?, pues entonces no puede interpretarse que porque el propietario prescinda o desconecte los radiadores del servicio común de calefaccióno o incluso los elimine, pueda excluirse de los gastos que origine dicho servicio servicio comun, a no ser que tenga instalado contador individual de consumo en su vivienda, en cuyo caso, no tendrá que abonar el consumo de calefaccion, aunque si por los gastos de mantenimiento y reparaciones.

¿Y si son varios propietarios los que quieren suprimir la calefaccion central?. Debe incluirse en el orden del dia de la próxima Junta y debe ser votado favorablemente por 3/5 de los propietarios que a su vez represente 3/5 de las cuotas de participación. Y los que voten en contra tienen que asumir dicho gasto? Si, a no ser que lo impugnen judicialmente alegando un grave perjuicio para sus intereses y acrediten dicho perjuicio (como por ejemplo a un jubilado por los costes que le puedan ocasionar).

¿Y si es necesario reparar el sistema de calefaccion ya existente, que mayorias son necesarias?. Con una mayoría simple sería suficiente, ya que es obligación de la Comunidad segun la ley. Y sería vinculante para todos los copropietarios.

Si lo que la Comunidad quiere votar es simplemente el cambio del combustible de la calefaccion, ¿qué mayoría se necesita?. Sería necesarío únicamente mayoría simple, y debe de ser abonado por todos los propietarios.

Mi consejo como administrador de fincas es, que para gestionar de forma eficiente y racional la calefacción en las comunidades de propietarios que tengan sistema centralizado es la instalación de contadores individuales del calor y la termorregulación autónoma de las temperaturas. Así, con la contabilización del calor se paga sólo lo que se ha consumido realmente y se calienta sólo cuando se necesita. Siendo posible así mantener las ventajas de un sistema centralizado y al mismo tiempo tener la libertad de elegir las temperaturas y los horarios que más satisfacen a cada familia. Y pudiendo suponer un ahorro de energía del 20 %.

Aunque haya calefaccion central en un edificio, usualmente suele haber también contadores individuales, de donde se recoge el gasto que consume cada copropietario, y es ese gasto por su consumo al ser susceptible de individualizacion, debe de ser abonado por cada propietario.
Mientras que los gastos fijos (pago por lecturas y emisión de recibos, mantenimiento de calderas, reparaciones y mejoras) se repercuten en base al coeficiente de participación ya que son independientes del consumo.

Pero, ¿y si no hay contador individual por vivienda?. Entonces hay que abonar el gasto comunitario de la calefaccion en base a la cuota de participacion de la vivienda.

Y si unos pisos tienen contadores individuales y otros no? Hay que descontar de la factura total que se paga al suministrador de la calefacción, el consumo de los propietarios que tengan contadores individuales. Para así saber qué cantidad le corresponde pagar a los propietarios que no los tengan instalados.

¿Y si quiero que se instalen contadores individuales en todas las viviendas?.

Debo notificarlo al Presidente de la Comunidad, solitando que, sea incluído en el Orden del Día de la próxima Junta la individualización del sistema de facturación de los consumos de calefacción, mediante la instalación de contadores individuales en las viviendas y debe de ser aprobado por la mayoría de los presentes que represente la mayoría de las cuotas de participación del edificio.

Desde el Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (RITE), las instalaciones colectivas de calefacción y agua caliente construidas a partir de agosto de 1998 deben de llevar contador de energía térmica individualizado para cada usuario, para que así cada propietario pague sólo aquello que consume, evitandose por otro lado, muchas de las disputas antes relacionadas.

El horario de encendido de la Calefacción es una de las problemáticas con las que más veces me he encontrado en mi tarea de administrador de fincas. Ésta problematica con la que nos solemos encontrar los administradores de fincas viene por el hecho de que en los últimos pisos hace frío y los de los primeros se asan de calor. ¿qué dice la ley a este respecto?
La ley no fija ningun horario, pero los servicios comunitarios deben de funcionar de un modo que concilien a los intereses de todos los vecinos.
Hay que comenzar recordando el articulo 11 de la LPH que autoriza a los comuneros a exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras requeridas para la adecuada habitabilidad del inmueble, segun su naturaleza y caracteristicas. Y no hay duda alguna, que una condición indispensable para el bienestar es el confort térmico.
La normativa administrativa no impone una temperatuta determinada para el interior de las viviendas, pero SI fija los niveles de confort tecnico entre los 18º de mínima y los 22º. Por lo que el propietario que sufre de frío puede exigir a la Comunidad los ajustes necesarios para que su vivienda goce de las mismas prestaciones que las demás. Esta decisión puede convertir en un horno a las viviendas de los pisos mas bajos, y para evitarlo, existen diversos medios técnicos (cambio cañerias, contadores individuales. etc), que sería conveniente proponerlo en la Junta de Propietarios, y que se vote y cuantifique económicamente. Aunque siempre considero que la mejor recomendación de mejora técnica, horarios de encendido de la calefacción, temperatura, para todo, el mejor experto es un técnico de la empresa que realice el mantenimiento de la calefacción, ya que es un profesional independiente y experto en el asunto en concreto que se va a debatir en la Junta, con lo cual no estaría de más incluso invitarlo para que todos los vecinos escuchen lo que el profesional recomienda para toda la Comunidad.


Si aún así no se atiende a la minoría, lo queda mas remedio que acudir al Juzgado para que protegan dicho derecho.


¿Se puede encargar a una persona distinta del Presidente o Vicepresidente y del Administrador el funcionamiento (intensidad) y horario de la Calefacción? Por supuesto, el art. 13.1 de la LPH así lo permite, mientras que se haya votado en Junta por mayoría absoluta en 1ª convocatoria y mayoría simple en 2ª convocatoria.

Como administrador de fincas me encuentro con una problematica muy habitual: ¿Estan los locales comerciales obligados al pago del mantenimiento o sustitución de la calefacción central cuando NO tiene acceso a dicho servicio? Pues debo de informar que salvo que los estatutos les exoneren expresamente tanto de la instacion, como de la sustitucion y del mantenimiento, por mucho que no los utilicen, si estan obligados a sufragar dicho gasto. Así la sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia de 22 de Julio de 2.008 dice claramante que no considera abuso de derecho que un local comercial deba sufragar los gastos de sustitucion de una caldera central aunque esten exentos del pago de los gastos de calefacción.

Y a este respecto 2 consideraciones:
  1. La falta de pago de un gasto durante cierto tiempo o su falta de reclamacion, NO supone exoneración en el deber de contribuir al pago de este gasto. SAP de Madrid de 11/09/2007.
  2. El mero hecho de no usar un servicio NO supone exoneración de su pago: SAP de Valencia de 24/10/2007. Con la excepcion de que su uso se haya prohibido a ese propietario.
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2 comentarios:

  1. Interesante blog para comunidades de vecinos, seguir asi.

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  2. A mi también me ha parecido muy bueno este blog de Encinar Administradores de Fincas. Porque soy de Madrid, que sino les contrataría seguro, ¡¡¡dominan la materia!!!

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