25 de enero de 2012

¿Los propietarios ausentes en la junta pueden impugnar un acuerdo?


La impugnación de los acuerdos tomados en una junta de propietarios es objeto de controversia habitual en una comunidad de vecinos. Aunque la legitimación y el plazo de tiempo para ejercitar este derecho están establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), su correcta aplicación a veces concita dudas.

Este es el caso de Virginia, una propietaria que no pudo acudir a la última junta de vecinos y no sabe si puede impugnar uno de los acuerdos adoptados porque considera que es contrario a sus intereses.

Imagen: 05com vía Flickr

“En la reunión la comunidad adoptó el acuerdo de contratar un servicio de conserjería, un gasto que en los tiempos que corren creo que es superfluo y se puede evitar. ¿Qué puedo hacer si no asistí a la junta ni delegue el voto debido a que estaba enferma?”, nos pregunta.

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la impugnación judicial de los acuerdos adoptados. Usted, como propietaria, puede impugnarlo aunque no haya estado presente en la junta (también es un derecho que pueden ejercer los que estuvieron presentes y votaron en contra o “salvaron el voto”).

El plazo es de un año si el acuerdo es contrario a los estatutos o la ley (por ejemplo si se ha aprobado dicho acuerdo por una mayoría inferior a la establecida en la LPH que para este caso es de 3/5) y tres meses, en el resto de los casos.

Este plazo comienza a contar para los propietarios presentes desde el momento en que se levanta la sesión; para los ausentes, desde que el acta les es notificada.

Otro supuesto que puede presentarse es la legitimación que tienen los propietarios morosos para impugnar un acuerdo. Según la LPH, es requisito imprescindible para poder ejercitar esta acción estar al corriente de pago con la única excepción de aquellos acuerdos que afecten al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

Fuente: globaliza

Encinar XXI Administradores de Fincas considera necesario ampliar este articulo con nuestro post de febero de 2010, donde hablabamos exténsamente sobre la impugnacion de los acuerdos en una Comunidad de Propietarios, que reproduzco a continuación:

La Impuganción de acuerdos de la Comunidad

Encinar Administración de Fincas como administrador de fincas le informa que impugnar es interponer una demanda ante los Tribunales para que el Juez declare por sentencia que el acuerdo que la Comunidad de Propietarios ha adoptado no es válido, y no se puede llevar a cabo.

Por lo que, los acuerdos sólo podrán impugnarse judicialmente. No se impugna un acuerdo mandando una carta o un burofax al Presidente de la Comunidad o al Administrador de Fincas diciendo que no estamos conformes con tal acuerdo y que lo impugnamos.

¿Qué acuerdos se pueden impugnar?:

No todos los acuerdos de la Comunidad se pueden impugnar, como los que han sido adoptados cumpliendo con todos los requisitos que exige la ley (1. se ha avisado de la convocatoria a todos los vecinos y se ha metido en el orden del día, 2. el número de vecinos es suficiente para que se de el quórum y 3. se alcanzo la mayoría necesaria), por mucho que estemos en contra de los mismos.

El art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, los adoptados sin estar en el orden del dia o con una mayoría inferior a la exigida legalmente o falta de citación por escrito en el domicilio y con la antelación legalmente prevista o que se decida una participación en los gastos generales de forma distinta a las cuotas de participación.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Por ejemplo, la condonación de una deuda de la comunidad, o permitir la utilización de un elemento comun a un solo vecino.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Por ejemplo, el sometimiento a unos cargos arbitrarios a un determinado grupo de propietarios o cuando se adopta un acuerdo en beneficio de uno o varios propietarios y estos resultan gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad de Propietarios. El abuso de derecho del articulo 7.2 del Codigo Civil solo concurre cuando lo que se hace lo es con la intencion de dañar o utilizando el derecho de un modo contrario a la convivencia ordenada, sin una finalidad seria y legitima o con escasos beneficios o el beneficio que se obtiene es desproporcionado en relacion a los daños que se impone a un tercero.

El administrador de fincas le informa de las personas que estan legitimadas para la impugnación de estos acuerdos, que son los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Además, para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. A este respecto, Encinar Administración de Fincas les informa de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2.008, donde se declara que el propietario ausente a la Junta NO ha tenido que manifestar su posición en contra de dicho acuerdo en el plazo de 30 dias que concede la LPH desde que ha sido notificado, para poder impugnar el mismo.
  •  Los propietarios que estando presentes en la Junta de Propietarios, hubieran salvado su voto: es decir, que hubieran votado en contra de dicho acuerdo, no exigiendose por la mayoría de la doctrina, la necesidad de reflejar claramente la intención de impugnar dicho acuerdo. No bastando la mera abstención, como se ampliará más tarde.
  • Los propietarios ausentes y que no hubieran estado representados en la Junta: para probar dicho punto, la lista de asistentes, es imprescidible. Probando dicha lista además el quorum necesario para la constitución de la Junta, y de los posibles acuerdos adoptados.
  • Los propietarios que se hubieran encontrado indebidamente privados de su derecho al voto: y sin embargo se encontraba al corriente del pago con la Comunidad de vecinos, o habia consignado dicha deuda o impugnado el acuerdo por el que se estableció la misma. Otro supuesto puede darse, cuando a un vecino se le priva de su derecho a voto, porque al ser "nuevo" en el edificio nadie le conoce, y se desconoce su condicion de propietario, al no presentar la escritura publica de compra-venta o su inscrpción en el Registro de la Propiedad.Advertencia!!: Aunque se impugne un acuerdo por privación ilegal del derecho al voto, esto no supondrá la nulidad automatica del acuerdo adoptado sin ese voto, sólo tendrá lugar dicha nulidad, si el voto omitido hubiera sido decisivo para la determinar el resultado de la votación.

No tendrán derecho a impugnar: Los no propietarios, aunque sean usuariosos de algun elemento privativo de la finca. Ni tampoco el nuevo propietario en un momento posterior a la adopción del acuerdo, ya que adquiere el inmueble con las cargas que el mismo tenga, aunque sí tendrá derecho a reclamar contra el vendedor con la correspondiente acción de saneamiento.En este mismo sentido, tampoco tendrá derecho a impugnar el disidente o ausente que vendió el inmueble antes de la interposición de la correspodiente impugnación.
  • Los inquilinos: segun la doctrina del titulo y el modo, solo se considerará propietario y por tanto legitimado a impugnar, aquel que sea propietario mediante contrato de compra-venta y cuete con la toma de posesión del inmueble real o mediante escritura publica. Pero ¿el inquilino puede impugnar?, pues no existe jurisprudencia pacifica en este asunto, ya que si bien el Tribunal Supremo lo ha rechazado en varias ocasiones, en otras, ha considerado que el inquilino tiene derecho a impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios que le afecta directamente (como por ejemplo prohibir una salida de humos del local comercial de hosteleria, o prohibir ejercer determinada actividad, etc.). En las últimas fechas se considera acerdada la doctrina de admitir la legitimacion activa del inquilino o arrendatario, considerando que el concepto de legitimación vinculado al derecho subjetivo exclusivamente no puede sostenerse, alegando el articulo 24 de la Constitución Española que se refiere a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legitimos.
  • Los usufrutuarios tiene derecho a impugnar directamente el acuerdo que restringe o limita el uso de las cosas comunes, ya que en estos asuntos el usufructuario no tiene accion contra el nudo propietario, para reclamar dicha merma del uso de los elementos comunes.
Para impugnar no es suficiente la mera abstencion: segun el articulo 18.1 le legitimacion para impugnar un acuerdo solo la tendrán quienes habiendo asistido a la Junta de Propietarios, hubieran salvado su voto en contra, es decir, hubiera hecho constar su disconformidad con el mismo, no bastante la mera abstencion, y dicha reserva del propietario debe de constar en acta en contra de ese concreto acuerdo, como se declara en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 3 de Marzo de 2.009, ya que no es posible ir contra sus propios actos.

El administrador de fincas también debe informarle que la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año (mi consejo es impugnar siempre que se pueda dentro de los tres meses). Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecutividad, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. (Ejemplo, se impugna un acuerdo porque se considera que la cuota de derrama es muy elevada, pues hay que seguir abonandola). En la demanda de impugnación hay que pedir al juez que como medida cautelar, en tanto resuelve sobre el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo pues de lo contrario la sentencia podría ser ineficaz por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda).

¿Contra quien hay que interponer la demanda de impugnación? La acción debe dirigirse contra la Comunidad en la persona de su representante legal, es decir, el Presidente, con independencia del sentido de su voto en el acuerdo que se impugna. Como excepción, que el acuerdo deba de producir efectos a nivel privado de alguno de los propietarios, en cuyo caso, debe de ser también demandado este propietario. Incluso hay doctrina que considera que debe darse litisconsorcio pasivo necesario y debe demandarse a todos los propietarios que votaron a favor del acuerdo. Por ello, hay que valorar cada caso en concreto, y debe de ser asesorado por un administrador de fincas colegiado.

Expongo a continuación una serie de consejos para los propietarios, que he recopilado en mi trayectoria como administrador de fincas:

Requisitos previos a la impugnación:

1. Votar en contra del acuerdo (salvar el voto) y manifestar nuestra intención de impugnarlo judicialmente:

Si acudimos a la Junta, hay que pedir al Secretario que así lo haga constar expresamente en el Acta de la Junta de Propietarios: “D. .... hace constar expresamente que al amparo del art. 18.2 no está conforme con el acuerdo propuesto, vota en contra de su aprobación, y además manifiesta su intención de impugnarlo judicialmente si fuera necesario”. Ya que si en el acta figura que un acuerdo ha sido adoptado por unanimidad, no podremos impugnar.

Si acudimos a la Junta y nos abstenemos de votar, luego no podremos impugnar.

¿Y si no acudimos a la Junta en la que se adoptó el acuerdo? Si no acudimos la Junta, ni personalmente ni representados, también podemos impugnar el mismo pero hay que notificar de forma fehaciente nuestra expresa discrepancia con el mismo (burofax con acuse de recibo al Secretario de la Comunidad) dentro del plazo de treinta días naturales (laborales y festivos) a contar desde que nos lo notifican, cuando el acuerdo es requiere unanimidad o aprobación por 3/5 de los propietarios (más información aqui). Si el acuerdo con el que el propietario ausente no está conforme es de otro tipo, no es necesario que se oponga expresamente y puede ir directamente al juzgado en el plazo de un año.


2. Estar al corriente de pago de las cuotas de Comunidad, sea ordinaria o extraordinaria. Sino, no se puede impugnar. Aunque hay una excepción: que el acuerdo que desea impugnar tenga por objeto la modificación de las cuotas de participación de cada piso o local en los gastos generales, así como en la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Sólo en este caso es posible impugnar el acuerdo aunque no se hayan pagado las cuotas resultantes de la puesta en práctica de dicho acuerdo. A pesar de esta excepción, mi consejo es que lo pague y luego reclame, si procede, su devolución a la Comunidad.

Si ningún vecino impugna el acuerdo dentro del plazo de un año el acuerdo quedará convalidado.
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